为抑制房价出现过快上涨苗头,各地陆续加大房地产调控力度,不断出台新政策、新措施,限价制度便是其中最主要的举措。开发商在申领预售许可证之前,必须先申请价格备案,销售价格不得高于备案价、同时不得低于备案价85%。然而,绝大多数开发商为了突破上述限制,均通过在备案价之外多收取一部分款项,名头五花八门,如服务费、电商费、装修费、咨询费、中介费或居间费等。那么,商品房实际销售价格高于备案价格,购房合同有效吗?
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商品房实际销售价格高于备案价格,购房合同有效吗?
天津天元律师事务所张孜雄律师解答:
《合同法》第五十二条明确规定违反法律、行政法规的强制性规定导致合同无效,且应是违反法律、行政法规的效力性强制性规范合同才无效,违反法律、行政法规的管理性强制性规范,合同并不当然无效。目前我国关于商品房价格调控、政府指导定价的各类通知、意见,未形成法律、行政法规中的效力性强制性规定。
一般情形下,《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示,内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定,应认为合法有效。
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张孜雄律师解析:
“备案价”与房屋销售“原价”是两个不同的概念。商品房与一般消费品的属性不同,一般消费品有可能批量生产,同批次的商品核定相同的价格,所以有可比较的“原价”。
而商品房因为坐落、面积、朝向、楼层、房型等不同产生不同的价格,没有一模一样的商品房,因此商品房销售中不存在“原价”的概念,一房一价也不鲜见。
其次,商品房买卖是一个市场行为,因此开发商可以自主决定商品房价格。开发商对其违反备案价销售的行为可能面临责令限期整改、罚款等行政处罚的法律后果。
因此,开发商高于备案价销售房屋的行为并不等同于价格欺诈。是否构成价格欺诈,还是要从合同法的角度出发,从交易一方是否利用另一方获取交易信息上的弱势地位,是否利用双方交易信息的不对称,是否通过欺骗或误导方式诱骗另一方完成交易等方面进行审查。
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